Realidad vs. Registro:
El Vacío Legal
Regularice su propiedad y recupere los metros cuadrados —y el valor— que le pertenecen. Las discrepancias entre la realidad física y el Registro bloquean hipotecas y reducen el precio de venta.
–15% de valor
Pérdida media en propiedades con metros sin inscribir
Hipoteca bloqueada
Los bancos exigen coherencia registral antes de conceder financiación
+15% más rápido
Las propiedades regularizadas se venden antes y a mejor precio
¿Qué es el exceso de cabida?
Se produce cuando la superficie real de un inmueble —medida sobre el terreno— es mayor que la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Es más frecuente de lo que parece: parcelas rurales, fincas antiguas, ampliaciones de obra no declaradas o errores históricos de medición.
El Registro recoge lo que en su día se escrituró, no necesariamente la realidad física actual. Con los años, esa brecha se convierte en un obstáculo legal y económico.
Regla clave
Una diferencia superior al 10% de la cabida inscrita requiere un procedimiento notarial complejo con georreferenciación y notificación a colindantes. Por debajo del 10%, el trámite es más ágil.
Vivienda urbana
Reforma o ampliación que añadió metros sin actualizar el Registro. El comprador descubre al firmar que la escritura no cuadra con la realidad.
Finca rústica o solar
Mediciones antiguas con instrumentos menos precisos. La georreferenciación catastral moderna revela superficies mayores que las inscritas hace décadas.
Piso o local comercial
Discrepancia entre metros útiles y construidos, o entre la descripción en escritura y el catastro. Genera conflictos en transmisiones y financiación.
Proceso de regularización en 3 pasos
Coordinamos topógrafo, notaría y Registro para que usted no tenga que gestionar ningún trámite.
Medición topográfica georreferenciada
Un topógrafo homologado levanta la finca con tecnología GPS y genera el archivo GML exigido por la Ley Hipotecaria para la coordinación catastral. Sin este paso, el Registro no puede aceptar la rectificación.
Escritura de rectificación notarial
El notario formaliza la nueva descripción del inmueble. Si el exceso supera el 10%, se notifica a colindantes y se abre un período de alegaciones de 20 días. Gestionamos todas las comunicaciones.
Actualización registral y catastral
El Registrador inscribe la nueva descripción, coordinada ya con Catastro. Su propiedad queda con metros reales, valor actualizado y plena seguridad jurídica para la venta o hipoteca.
Regularizar tiene un retorno claro
Ejemplo: vivienda de 120 m² reales inscritos como 100 m² en Registro.
Sin regularizar
- remove Precio de venta sobre 100 m² inscritos
- remove Banco no concede hipoteca o la limita
- remove Operaciones bloqueadas o caídas en notaría
- remove Incertidumbre jurídica para el comprador
Precio estimado
–15% sobre valor real
Con regularización
- add Precio sobre los 120 m² reales inscritos
- add Financiación sin obstáculos para el comprador
- add Notaría y Registro sin incidencias
- add Plena seguridad jurídica y catastral
Precio estimado
+20 m² × precio/m² de mercado
Dudas habituales sobre exceso de cabida
Recupere los metros que le pertenecen
Una consulta gratuita y sin compromiso para analizar su situación registral y catastral y plantear el camino más rápido hacia la regularización.
Analizar mi propiedad