Situaciones Inmobiliarias Complejas
Existen decenas de situaciones legales, urbanísticas y registrales que bloquean la venta de un inmueble. Disponemos de soluciones especializadas para cada una de ellas.
Consultar mi Caso GratuitamenteAuditoría Técnica y Legal
Desentrañamos el estado real de tu activo antes de dar cualquier paso en falso. Revisión de nota simple, expedientes municipales y cargas registrales.
Gestión Integral de Expedientes
Nos encargamos de la tramitación notarial, registral, municipal y judicial de principio a fin. Sin que tengas que preocuparte por los detalles burocráticos.
Venta con Seguridad Jurídica Total
Localizamos herederos fiduciarios, regularizamos hojas registrales cerradas y regularizamos situaciones urbanísticas para que puedas vender con total garantía.
42 Situaciones Especiales con Solución
Cada caso tiene sus particularidades legales y su hoja de ruta específica. Haz clic en cualquiera para consultar las soluciones disponibles.
Embargos y ejecuciones
Venta con embargo
Bloqueo por deudas judiciales. Vendemos incluso con embargo activo mediante compraventa condicionada o pago directo al acreedor.
Embargo preventivo
Medida cautelar que impide inscribir la venta. Analizamos si es proporcional o abusivo para solicitar su levantamiento.
Concurso de acreedores
La vivienda forma parte de la masa activa concursal. Coordinamos con la administración concursal para agilizar la venta.
Venta antes de subasta
Protocolo de emergencia para paralizar la ejecución hipotecaria y conseguir deuda cero antes del cierre del BOE.
Ocupación e inquilinos
Venta con ocupantes / okupa
Compra directa al contado con ocupantes dentro. Análisis completo de pérdidas vs. tiempo de espera judicial.
Renta antigua
Contrato de alquiler anterior a 1985 con renta simbólica. La venta transmite el contrato, pero existen vías para desbloquearla.
Herencias y familia
Herederos en conflicto
Herederos en conflicto, bloqueo de la venta, extinción de condominio y las 4 vías legales para desbloquear tu herencia.
Herencia compleja
Testamentos con cláusulas restrictivas, múltiples grados de parentesco o bienes repartidos en varias jurisdicciones.
Herencias vacantes
No hay herederos conocidos o aceptantes. El Estado es llamado a heredar, pero pueden existir derechos ocultos.
Fideicomisos / herencia
Eres heredero fiduciario: tienes la casa pero no puedes venderla sin el permiso del fideicomisario o hay cláusulas de residuo.
Retracto gentilicio
En Navarra y País Vasco, familiares pueden "expulsar" al comprador si no se sigue el protocolo foral de notificación.
Inmuebles de menores
Los titulares son niños huérfanos. El tutor necesita autorización judicial expresa del Juez de Primera Instancia para vender.
Personas desaparecidas
Un titular ha desaparecido sin declaración de ausencia. Se requiere procedimiento judicial previo para poder transmitir.
Propiedad compartida
Proindiviso irregular
Eres titular de un porcentaje indiviso. Ningún banco financia estas cuotas. Soluciones legales sin necesidad de unanimidad.
Extinción de condominio
Mecanismo legal y fiscalmente ventajoso para adjudicar la totalidad a un copropietario mediante compensación económica.
Disolución de condominio
Procedimiento judicial cuando no hay acuerdo entre comuneros para repartir o vender el inmueble de forma amistosa.
Nuda propiedad / usufructo
El usufructuario vive en la casa y el nudo propietario quiere vender. Coordinación para valorar y transmitir ambos derechos.
Propiedades compartidas
Copropiedad no derivada de herencia: ex parejas, socios, etc. Estrategias para una salida ordenada y justa.
Cargas fiscales
Afección fiscal
La nota simple muestra carga por ITP o Sucesiones. Hacienda puede reclamar la deuda directamente al nuevo dueño.
Cargas fiscales
Deudas tributarias pendientes que afectan a la transmisión. Verificamos prescripción y regularizamos la situación.
Donación reciente
Recibiste el inmueble en donación hace menos de 4 años. Riesgo de revisión fiscal y regularización al vender.
Urbanismo y legalidad
Cargas urbanísticas
Limitaciones municipales no visibles en el Registro: alineaciones, retranqueos, alturas máximas o cesiones.
Disciplina urbanística
Expediente sancionador por obras sin licencia. Evaluamos si es subsanable o condenatorio antes de la venta.
Restitución de legalidad
Orden de demolición por construcción ilegal. Opciones: recurso, venta como solar o pacto con promotor.
Exceso de cabida
La superficie real supera la catastral o registral. Puede impedir la venta si no se regulariza ante Catastro.
Inmueble BIC / Protegido
Bien de Interés Cultural o protegido urbanísticamente. Requiere autorización especial de Bellas Artes para cualquier modificación.
Suelos contaminados
Actividades industriales previas generan pasivo ambiental. El vendedor puede asumir el coste de descontaminación.
Propiedad horizontal tumbada
Tu chalet pertenece a una comunidad que controla fachadas y suelo. Las reformas requieren unanimidad de la junta.
Derechos y contratos
Derecho de superficie
Tienes derecho a construir sobre suelo ajeno. La transmisión requiere el consentimiento expreso del nudo propietario.
Derecho de retorno
Cláusula que permite al vendedor recuperar el inmueble tras cierto tiempo o al cumplirse una condición específica.
Derecho de retracto
Vecino o colindante tiene derecho preferente para comprar. Debe notificarse formalmente antes de vender a terceros.
Derecho de reversión
El inmueble fue expropiado para obra pública no ejecutada. El antiguo propietario puede reclamar la devolución.
Tanteo y retracto (Ley Vivienda)
La Administración tiene derecho preferente en edificios completos. Congela la operación 60-90 días laborables.
Prohibición de disponer
Cláusula registral que impide vender sin autorización judicial (ej. tutela, curatela o medidas cautelares).
Pacto de retroventa
Compraste con pacto de retro: el vendedor puede recuperar la casa pagándote exactamente lo que tú pagaste.
Opción de compra / prórrogas
Inquilino con opción no ejercida alega prórroga unilateral. Bloquea la venta a terceros si está inscrito en el Registro.
Tipologías especiales
Fincas rústicas
Segregación prohibida si la parcela resultante es inferior a la Unidad Mínima de Cultivo de tu comunidad autónoma.
Servidumbres técnicas
Cables eléctricos, colectores o tuberías cruzan tu parcela. Prohibición de edificar en la franja de afectación.
Servidumbres legales
Derecho de paso, luces o vistas que limitan el uso pleno del suelo. Deben constar debidamente en la escritura.
Permuta de solar
Intercambio de parcelas con promotor o vecino para optimizar el aprovechamiento urbanístico y la edificabilidad.
Disolución de sociedades
El inmueble está en una SL en liquidación. Se requiere acuerdo de socios y escritura de adjudicación de bienes.
Sociedades disueltas
SL dada de baja en Hacienda pero no liquidada formalmente. Hoja mercantil bloqueada. Rehabilitación societaria urgente.
Casos con Página Completa y Guía Detallada
Para estas tres situaciones disponemos de guías exhaustivas con análisis legal, tablas comparativas y preguntas frecuentes:
Herencias y Proindivisos
Herederos en conflicto, bloqueo de la venta, extinción de condominio y las 4 vías legales para desbloquear tu herencia.
Ver guía completa arrow_forward no_accountsPisos con Okupas
Compra directa al contado con ocupantes dentro. Análisis completo de pérdidas vs. tiempo de espera judicial.
Ver guía completa arrow_forward gavelVenta Antes de la Subasta
Protocolo de emergencia para paralizar la ejecución hipotecaria y conseguir deuda cero antes del cierre del BOE.
Ver guía completa arrow_forward¿Se encuentra atrapado en alguna de estas situaciones complejas?
Dejar estos expedientes en manos de la improvisación puede costarle la pérdida de su patrimonio, sanciones administrativas o pleitos que se perpetúen durante años. Ponemos a su disposición nuestro equipo de especialistas en derecho inmobiliario y urbanístico complejo.
