Pasos para vender tu casa
Antes de completar todo el proceso y firmar un contrato de compraventa de la propiedad, es importante aclarar ciertos trámites. Aunque la mayoría de estos no son obligatorios, todos son recomendados para asegurar que el trato se cierre correctamente y a la satisfacción de todas las partes. Hemos llegado a una de las etapas más cruciales en la venta de tu propiedad.
Considera si, en el momento adecuado, sería beneficioso contratar los servicios de un agente inmobiliario, ya que tienen más experiencia en la negociación del cierre y pueden ayudarte a obtener todo lo necesario.
Recuerda que retrasar la venta de tu propiedad podría resultar en una pérdida financiera significativa, por lo que contratar a un profesional inmobiliario de confianza puede fácilmente compensar este costo.
En cualquier caso, establecer ese precio mínimo y no dejarte guiar por precios emocionales es crucial al iniciar la negociación.
También es importante considerar si estás dispuesto a dejar ciertos objetos en la casa, como algunos muebles, lo cual podría hacer que la propiedad sea más atractiva para el comprador.
El comportamiento del mercado inmobiliario en la provincia de Málaga confirma que el sector se encuentra en pleno proceso de recuperación, dejando atrás el duro impacto causado por la pandemia, con una actividad que ahora se acerca a los niveles previos al COVID. La provincia también es un importante motor del sector inmobiliario a nivel regional en Andalucía, tanto en el mercado de ventas como en el de alquileres, en un contexto donde el alquiler está perdiendo terreno frente a la opción de ser propietario de una vivienda.
Casi dos años después del brote del coronavirus, Málaga se está acercando a las cifras que registró en 2019. Para agosto de 2021, el 32% de la población de entre 18 y 75 años había participado de alguna manera en una transacción de compra, venta o alquiler.
Debes determinar si la zona donde se encuentra tu casa tiene más oferta o demanda. La mejor manera de averiguarlo es consultando con agentes inmobiliarios especializados que trabajen en tu área.
Si te encuentras en un mercado donde hay más oferta que demanda, deberás ajustar el precio de tu vivienda para venderla lo más rápido posible y minimizar tu pérdida financiera, ya que la propiedad genera costos mientras permanece sin vender. Por otro lado, si estás en un mercado con más demanda que oferta, estás en la mejor posición para vender tu vivienda. En este caso, actúa rápidamente y conoce el precio óptimo al que puedes vender tu propiedad.
Las tasas de interés hipotecarias también son un factor importante a considerar al decidir si el mercado es el adecuado, ya que tasas más bajas facilitarán la venta de tu propiedad. Actualmente, nos encontramos en un periodo de tasas de interés históricamente bajas, lo que facilita a los compradores potenciales obtener una hipoteca al mejor tipo de interés posible. Es crucial tener en cuenta y consultar el Euríbor, ya que afecta directamente a las tasas de interés hipotecarias.
En España, el tiempo que se tarda en vender una propiedad se ha reducido a seis meses, pero esto puede variar considerablemente dependiendo de la ciudad o provincia en la que vivas.
Una vez que conozcas las características de tu mercado local, necesitas determinar cuánto vale tu casa para lograr el mejor precio. Este será el precio que el comprador esté dispuesto a pagar y tú estés dispuesto a aceptar, por lo que es importante entender que no se trata de un único precio, sino de un rango entre el precio mínimo y el precio máximo.
Para determinar el valor de tu propiedad, puedes analizar viviendas similares en la zona y extrapolar el precio medio por metro cuadrado a tu casa. También puedes consultar varios portales en línea que ofrecen herramientas para proporcionarte un valor estimado de tu propiedad. Para obtener una cifra precisa, te recomendamos que busques el asesoramiento de agentes inmobiliarios en tu zona contactando con uno o más de ellos. Ellos conocen la zona y las propiedades que se han vendido recientemente, así como sus precios de venta, y pueden ayudarte a determinar el mejor precio. También te mostrarán el tipo de comprador que podría estar interesado en tu propiedad y te ofrecerán una visión imparcial sobre el precio al que deberías listar tu casa para aumentar tus posibilidades de éxito.
En última instancia, el mercado actual situará tu propiedad dentro de un rango de precios, con un valor máximo y mínimo determinado por los precios de viviendas similares en la zona. Por lo tanto, si tu casa está en buen estado, siempre puedes ofrecerla a un precio cercano al máximo. Por otro lado, si la casa necesita renovaciones, el precio debe fijarse lo más cerca posible del mínimo.
La ayuda de un experto inmobiliario siempre será clave al vender tu casa. Recuerda que, una vez pongas tu casa en el mercado, tendrá que competir con otras propiedades en venta en tu área o vecindario. Por lo tanto, es crucial recibir un buen asesoramiento para que tu propiedad destaque entre las demás.
Además, el proceso de venta consume tiempo, ya que tendrás que manejar numerosas llamadas telefónicas, correos electrónicos, ofertas de compra y más. Al mismo tiempo, necesitarás encargarte del marketing y la promoción de tu propiedad (en redes sociales, sitios web, carteles, etc.), responder a mensajes, correos electrónicos, llamadas y solicitudes de información, y negociar con los compradores.
También tendrás que mantenerte al día con la legislación relevante y, cuando llegue el momento, serás responsable de redactar los contratos para cerrar la negociación y, si es el caso, la venta final.
Cada visita de un posible comprador puede tomar entre 30 y 45 minutos (sin contar el tiempo de traslado a la propiedad), y necesitarás la capacidad de evaluar qué clientes son adecuados para comprar la propiedad, ya que, aunque estén interesados, puede que no tengan los medios financieros para obtener una hipoteca.
Uno de los principales beneficios de contratar a un experto inmobiliario es el gran ahorro de tiempo en el proceso de venta.
La agencia inmobiliaria conoce los precios del mercado y te ayudará a valorar tu propiedad para venderla lo más rápido posible. También asistirá al comprador en la obtención de financiamiento, ayudándoles a encontrar el préstamo o la hipoteca más adecuada, lo que también acelerará el cierre del trato. Además, las agencias cuentan con una amplia red de contactos con empresas de mudanzas, servicios de reformas, pintores y más, por lo que pueden ofrecerte un servicio integral, liberándote de cualquier preocupación.
Al elegir una agencia inmobiliaria, un factor importante a considerar es su presencia en línea. Esto facilitará atraer clientes potenciales interesados en tu propiedad, ayudándote a venderla más rápidamente. Además, la transparencia, la atención personal y cercana de los agentes, y un buen servicio al cliente son cruciales. Una agencia inmobiliaria siempre debe mostrar disposición para ayudar y resolver cualquier posible problema.
Los honorarios de los agentes inmobiliarios dependerán en gran medida del mercado (área geográfica,tipo de inmueble, etc) y del valor de venta de su vivienda. Normalmente, las agencias inmobiliarias cobra un porcentaje del precio final de la venta.
Los honorarios no deben ser una gran preocupación, porque al contratar a agentes profesionales, no tendrás que dedicar tu tiempo a la venta y conseguirás además vender tu casa antes, con lo que incluso puedes evitar posibles pérdidas de dinero. Piensa que si el mercado se tuerce a la baja, día que pasas sin vender, se traducirá en dinero que pierdes con el paso del tiempo.
Al contratar una agencia, es importante asegurarse de que el costo esté justificado por los servicios que ofrecen. Por lo tanto, debes hacer las siguientes preguntas:
- ¿Cómo operan?
- ¿Qué están haciendo para vender tu casa?
- ¿Qué servicios ofrecerán: fotos profesionales, vídeos, vídeos en 3D o 360º, etc.?
- ¿Cómo promoverán la propiedad: redes sociales, portales inmobiliarios especializados, revistas, correo directo, etc.?
- ¿Cómo se gestionarán las visitas?
- ¿Visitarán los fines de semana, en qué horarios, o cómo gestionan las llaves?
- ¿Qué seguimiento harán respecto a los clientes que han mostrado interés en la propiedad?
- ¿La agencia te acompañará durante todo el proceso, incluyendo la firma de contratos?
- ¿Cuentan con servicios financieros o legales para apoyarte?
Una vez que hayas elegido la agencia, deberás firmar un acuerdo de intermediación y un contrato de servicios con ellos. Algunas agencias pueden ofrecer firmar contratos exclusivos por un período determinado con condiciones especiales. Esto es algo que deberás evaluar y decidir. Muchas veces pensamos que la exclusividad tiene más inconvenientes que beneficios, pero no siempre es así.
Si crees que la agencia elegida es confiable, firmar un contrato exclusivo con ellos hará que se comprometan más a vender tu casa, ya que tendrán los derechos exclusivos de venta. Además, el hecho de que tu casa no sea anunciada por otras agencias en la zona la hará más atractiva para los compradores potenciales.
Vender una propiedad por tu cuenta, sin una agencia, lo primero que debes considerar es cuánto tiempo estás dispuesto a dedicar. La gente suele decir que el tiempo es dinero, y vender una casa no es una tarea sencilla, ya que puede requerir mucho tiempo, lo que se traduce en una inversión financiera significativa. Además, pequeños errores debido a la falta de experiencia en ventas pueden llevar a una negociación fallida durante el proceso.
Debes tener en cuenta que tendrás que realizar las siguientes tareas:
- Crear tu anuncio en portales inmobiliarios en línea.
- Tomar fotos de alta calidad y crear videos de la propiedad.
- Responder rápidamente a todos los correos electrónicos y llamadas telefónicas (los compradores a menudo no saben si estás trabajando o ocupado con otras tareas).
- Estar presente en la propiedad para mostrársela a los posibles compradores.
- Organizar las visitas (cada visita generalmente requerirá que estés presente durante unos 30 a 45 minutos, además del tiempo de traslado).
- Negociar el precio final con los clientes.
- Mantener el estatus legal de la propiedad actualizado.
- Estar al tanto de la legislación actual y preparar los contratos necesarios para completar la venta.
- Asegurarte de estar informado sobre la situación financiera de los compradores durante todo el proceso para evitar errores y seleccionar al cliente equivocado.
Debes prestar mucha atención al volumen y al tamaño de la propiedad. Te recomendamos hacer una limpieza a fondo de la casa y retirar cualquier mueble que ocupe demasiado espacio. Además, deberías considerar si la propiedad necesita una capa de pintura para presentarla mejor. Durante todas las visitas, la casa debe estar limpia y libre de malos olores, ya que estos detalles pueden hacer que un comprador pierda el interés.
Es importante arreglar cualquier cosa que esté dañada, como luces, puertas que no abren o cierran correctamente, grifos que gotean o persianas que no funcionan bien. Si no haces esto, podría dejar una mala impresión en quienes visiten la casa.
La temperatura durante la visita también es importante para los compradores, ya que no deben sentirse ni demasiado fríos ni demasiado calientes, ya que esto podría afectar su percepción de cómo vivirían en la casa en el futuro.
Al tomar las fotos de la propiedad, es crucial hacerlo cuando el clima sea bueno y haya luz adecuada para que las fotos se vean lo mejor posible. Además, si no eres un fotógrafo experimentado, te recomendamos usar los servicios de un profesional inmobiliario que generalmente se encarga de esto o contratar a un fotógrafo profesional.
También es importante informar a los posibles compradores sobre los servicios cercanos para añadir más valor a la ubicación de la propiedad.
Es crucial resaltar las áreas de alto valor, como los servicios cercanos, el transporte, etc. Si vas a organizar visitas, ten en cuenta que, al igual que en internet, los primeros minutos de cualquier visita a tu casa influirán en gran medida en el proceso de cierre. Por esta razón, te recomendamos preparar la casa con antelación, tener todos los documentos necesarios listos y en el momento adecuado. Si estás vendiendo casas con agentes inmobiliarios, deberías informarles sobre cualquier defecto en la propiedad para que puedan responder positivamente a las preguntas de los compradores y explicar las razones detrás de los problemas y posibles soluciones.
Cuando decidimos comprar una propiedad, es necesario destinar una cantidad adicional de dinero para una serie de gastos generados por la formalización de la transferencia de la propiedad: notaría, registro, agencia administrativa e impuestos.
Notaría
El notario cobra honorarios por redactar la escritura de compraventa, así como por las copias de la escritura. Estos honorarios están regulados y varían entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la propiedad.
Registro de la Propiedad
El registrador de la propiedad cobra honorarios por registrar la transferencia. Estos costos regulados suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la propiedad.
Agencia Administrativa
Si contratas una agencia administrativa para gestionar el registro de la escritura de la propiedad, tendrás que pagar una tarifa media de unos 300 euros.
Impuestos para el Comprador
La compra de una propiedad también genera impuestos, que pueden variar dependiendo del uso de la propiedad:
4.1. Impuestos para Compradores de Propiedades Nuevas:
Para propiedades nuevas: IVA + IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Si compras una propiedad de obra nueva, deberás pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 10% del valor de la propiedad (4% para viviendas de protección oficial). Sin embargo, si vives en las Islas Canarias, pagarás el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%.
Además, la adquisición de una propiedad nueva genera el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo coste depende de cada comunidad autónoma:
| Comunidad Autónoma | Tasa IAJD |
|---|---|
| Andalucía | 1,20% |
| Aragón | 1,50% |
| Asturias | 1,20% |
| Baleares | 1,50% |
| Canarias | 0,40% |
| Cantabria | 1,50% |
| Castilla y León | 1,50% |
| Castilla-La Mancha | 1,50% |
| Cataluña | 1,50% |
| Comunidad Valenciana | 1,50% |
| Extremadura | 1,50% |
| Galicia | 1,50% |
| Madrid | 0,75% |
| Murcia | 1,50% |
| Navarra | 0,50% |
| País Vasco | 0,50% |
| La Rioja | 1,00% |
| Ceuta | 0,50% |
| Melilla | 0,50% |
4.2. Impuestos para Compradores de Propiedades de Segunda Mano:
Para propiedades de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Al comprar una propiedad usada, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su coste depende de cada comunidad autónoma:
| Comunidad Autónoma | Tasa ITP |
|---|---|
| Andalucía | 7% |
| Aragón | 8% |
| Asturias | 8% |
| Baleares | 8% |
| Canarias | 6,50% |
| Cantabria | 10% |
| Castilla y León | 8% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Extremadura | 8% |
| Galicia | 10% |
| Madrid | 6% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 6% |
| País Vasco | 4% |
| La Rioja | 7% |
| Ceuta | 6% |
| Melilla | 6% |
En algunas comunidades autónomas, se aplican descuentos en el IAJD o el ITP si el comprador es joven, forma parte de una familia numerosa o tiene alguna discapacidad. Se recomienda informarse sobre los descuentos a los que podrías optar si perteneces a uno de estos grupos.
4.3. Impuestos para el Vendedor al Vender una Propiedad
El vendedor debe pagar los siguientes impuestos cuando venda una propiedad:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la Venta de una Propiedad
Este impuesto solo se paga si obtienes una ganancia patrimonial. Normalmente, la tasa del impuesto sobre la ganancia patrimonial es:
- 19% para ganancias hasta 6.000 EUR.
- 21% para ganancias entre 6.000 EUR y 50.000 EUR.
- 23% para ganancias superiores a 50.000 EUR.
Sin embargo, puedes estar exento de pagar el IRPF si los ingresos se reinvierten en la compra de otra residencia habitual o en su rehabilitación. Además, si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, estarás exento de este impuesto. Las personas con dependencia severa o alta también están exentas de este impuesto.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Este impuesto municipal se aplica al aumento del valor del suelo urbano. Se calcula en base al valor catastral y mide el aumento del valor del terreno durante los años en los que has sido propietario. El impuesto debe liquidarse dentro de los 30 días naturales posteriores a la firma de la escritura con el ayuntamiento local.
Impuesto a los Propietarios No Residentes en España
Si vendes tu propiedad siendo no residente en España, deberás pagar el 3% del valor de la transacción para cubrir el impuesto que cobra el gobierno español.
Para obtener información más precisa sobre la venta de tu propiedad, siempre puedes contactar con una agencia inmobiliaria. Estas agencias suelen ofrecer servicios legales y financieros para ayudarte a determinar y calcular los impuestos exactos.
El coste de los gastos de compra suele ser entre el 10% y el 12% del valor de la propiedad, aunque esto depende del precio de compra y de la comunidad autónoma donde se formalice la transacción.
Por ejemplo, si deseas comprar una propiedad por valor de 150,000 euros en la ciudad de Barcelona, deberás pagar los honorarios de notaría y registro asociados con la transacción, así como los honorarios de la agencia administrativa y los impuestos aplicables. Desglosamos los costos para cada uno de estos conceptos:
| CONCEPTO | VIVIENDA NUEVA | VIVIENDA DE SEGUNDA MANO |
|---|---|---|
| Honorarios de Notaría | 750 € | 750 € |
| Honorarios de Registro | 365 € | 365 € |
| Honorarios Administrativos | 300 € | 300 € |
| IVA + Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) | 17,250 € | – |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | – | 15,000 € |
| Total | 18,675 € | 16,425 € |
Para cubrir estos gastos de compra, será necesario hacer una provisión de fondos antes de firmar la escritura. Esto significa que debe depositar el dinero en una cuenta y dejarlo reservado para la agencia administrativa, que lo utilizará para pagar las facturas correspondientes. Si sobra algún importe, se le devolverá a su cuenta, mientras que si falta dinero, se le pedirá que proporcione fondos adicionales.
La mayoría de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, agencia administrativa y IAJD) deben ser pagados por el banco por ley. Sin embargo, el cliente es responsable de cubrir el costo de la tasación de la propiedad, que tiene un promedio de alrededor de 400 euros. Además, el cliente deberá pagar por una copia de la escritura hipotecaria y cualquier posible comisión de apertura del préstamo.
Antes de completar todo el proceso y celebrar un contrato de compraventa de vivienda, conviene aclarar algunas formalidades. La mayoría de ellos no son obligatorios, pero todos se recomiendan para cerrar el trato de manera adecuada y a satisfacción de todas las partes. Hemos llegado a una de las etapas más importantes de la venta de su vivienda.
Valore si llegado el momento sería bueno contar con los servicios de un agente inmobiliario ya que tiene mayor experiencia en la negociación del cierre y facilidades a la hora de obtener todo lo necesario.
Recuerda que retrasar la venta de tu vivienda puede suponerte una gran pérdida económica por lo que te puede compensar con creces la contratación de un profesional inmobiliario de confianza.
En cualquier caso, el establecimiento de ese precio mínimo y el no dejarte llevar por tu precio emocional es lo más importante a la hora de comenzar la negociación.
También es importante considerar si está dispuesto a dejar ciertos artículos en el hogar así como algunos muebles, lo que también pueden hacer mas apetecible la compra de la vivienda para el comprador.
Un contrato de arras es un contrato opcional que se rige por el código civil, en el que las dos partes se comprometen a vender el inmueble dentro de un período específico. Es normal que el comprador entregue una cantidad pactada, que no suele superar el 10% del precio total. Se utiliza para especificar los términos y detalles de la venta (reparto de gastos, fecha de firma, sanciones por incumplimiento, etc.). Este contrato se puede firmar en la oficina del agente inmobiliario o incluso ante notario para asegurarse de que el contrato se revisa y redacta correctamente. Un contrato de arras es un acuerdo previo para comprar y vender una casa, que establece todos los términos entre el comprador y el vendedor. Es importante tener en cuenta que no hay cláusulas fijas para cada contrato, sino que son pactadas por ambas partes.
La función de un contrato de reserva es la misma que la de un contrato de arras, pero no está regulada en el código civil ni en la jurisprudencia. Es un contrato privado de términos y condiciones y no puede rescindirse, a menos que se especifique. Este contrato de reserva suele llevar a confusión porque precisamente no es un contrato regulado. Cuando lo firmas con alguna inmobiliaria, en muchas ocasiones estás firmando una promesa de compraventa y por ello es importante que se redacten y se lean correctamente las condiciones en el contrato.
Un contrato de compraventa es el documento de escritura de la venta de su vivienda. Puedo tener diferentes formatos y se puede proceder de un contrato previo de arras.
Documentación que te pueden solicitar para el contrato en notaría
- Tu DNI o tarjeta de residencia en vigor.
- El recibo del último pago del IBI.
- La cédula de habitabilidad si es obligatoria.
- La escritura de la propiedad o aceptación de la herencia (si fuera el caso).
- Certificado energético.
- El certificado del ITE si fuera necesario.
- El contrato de arras.
- Las últimas facturas de los suministros.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de vecinos.
- Certificado de deuda pendiente si aún tienes hipoteca.
- Y las llaves de la vivienda.
El comprador el que elige en qué notaría quiere realizar los trámites ya que es él quien asumirá normalmente casi todos los gastos generados por la notaría.
Alquilar con opción a compra puede ser una buena opción si quieres vender tu casa.
Este contrato es complejo, el cual, sin regulación legal específicas y tiene dos negocios legales interrelacionados (opciones de compra y arrendamiento).
Como todos sabemos, el alquiler consiste en entregar la posesión o uso de un inmueble a cambio de un precio y la opción de compra es una cuestión de preparación para el objeto de la venta, es decir, la opción de compra es la parte del condicionado que refleja el acuerdo por el que la propiedad concede al optante la facultad de comprar la propiedad en unas determinadas condiciones y plazos previamente pactados. Normalmente va acompañado del pago de una prima de opción por parte del optante. El conjunto de los dos es lo que llamamos el contrato de alquiler con opción a compra.
En este caso, es muy recomendable que sea redactado por un abogado especialista en derecho inmobiliario que sepa reflejar en el contrato la verdadera intención de ambas partes y estará compuesto por los siguientes puntos de especial importancia:
- En la parte del alquiler:
- Descripción del inmueble y su uso o destino.
- Plazo del alquiler respetando la ley en vigor en el momento de la firma.
- Fecha de entrada en vigor del alquiler
- Precio o renta, su actualización y la forma de pago de la misma.
- Importe de la fianza
- Indemnizaciones al propietario en caso de desestimiento del alquiler por parte del arrendatario.
- Obligaciones sobre el pago de los suministros y repercusiones al arrendatario durante la vigencia del alquiler.
- En la parte de la opción a compra:
- La concesión al optante del derecho de decidir o no la compra del inmueble sobre el que se ha pactado el alquiler.
- El plazo concreto durante el que el optante puede ejercer su derecho que no podrá ser superior al de alquiler aunque sí inferior.
- El precio concreto pactado para la futura adquisición.
- El pago de una prima de opción (es como una señal de compraventa por la que concede la facultad de compra exclusiva al arrendatario)
- Porcentajes o cuotas de la renta que se van a aplicar al precio de la compraventa concertado y su progresividad dependiendo de la fecha en la que se ejerza la opción a compra.
- Distribución de los gastos e impuestos de la compraventa futura. Lo habitual es que todos sean a cuenta del comprador excepto la plusvalía municipal que debe ser a cuenta del vendedor.
- Sobre la vinculación del arrendamiento y la opción a compra:
- Es importante establecer si la opción a compra quedará extinguida si hay incumplimiento por parte del arrendatario.
- Habrá que dejar previsto también quien corre con los gastos en caso de ser inscrito el contrato en el Registro de la propiedad.
Por último es aconsejable ejercitar la opción en la forma prevista y concertada por las partes mediante burofax o acta notarial quedando así extinguido el contrato de arrendamiento y tramitado el contrato de compraventa.
Ahora que finalmente ha completado el proceso de venta de su vivienda, no puede olvidar que es necesario pagar siguientes los impuestos:
Debe ponerse en contacto con la oficina del patronato de recaudación provincial de su ciudad para el pago del impuesto dentro de los 30 días siguientes a la celebración de la escritura.
Este impuesto solo lo tendrás que pagar si con el cierre de la operación has obtenido una ganancia patrimonial, en caso contrato, te tocará tributar por el beneficio obtenido haciendolo efectivo presentando la declaración de IRPF del año siguiente a efectuar la venta.
